哥哥借妹妹名買房，妹妹竟換了門鎖強(qiáng)占放盤(pán)

借名買房時(shí)，哥哥和妹妹一家相處融洽、其樂(lè)融融。不料，房貸還清后，妹妹轉(zhuǎn)手就把哥哥出錢出力購(gòu)買的房子放盤(pán)，本應(yīng)是和和睦睦一家人，卻因借名買房一事對(duì)簿公堂。

那么，這種情況下，法院會(huì)如何判？房子到底是哥哥的，還是妹妹的？

【資料圖】

房貸還完后妹妹拒辦房屋過(guò)戶手續(xù)

2007年6月，婚姻不順的老王萌生了“借名買房”的念頭，并與妹妹小王、妹夫小李達(dá)成口頭約定：老王借用妹妹小王和妹夫小李的名義買房，但買房的一切費(fèi)用均由老王本人一力承擔(dān)。

不久之后，老王就看中了一套位于天河區(qū)某花園的房屋，遂借妹妹小王和妹夫小李的名義將其買下，并支付了首期款及其他附帶費(fèi)用。其后，老王一直通過(guò)妹夫小李名下的銀行賬戶按時(shí)償還房貸，直至2020年6月提前還清了所有貸款。

此時(shí)，妹妹小王和妹夫小李卻突然拒絕辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，還以房子是他們?yōu)橛筛鼡Q了涉案房屋門鎖，并將涉案房屋掛盤(pán)銷售。

父母、親友多次協(xié)調(diào)勸說(shuō)無(wú)果后，老王認(rèn)為妹妹小王、妹夫小李違反了口頭借名買房合同，造成其無(wú)法享有房屋所有權(quán)，遂將妹妹小王、妹夫小李訴至法院，要求確認(rèn)雙方之間的“借名買房”合同有效，并要小王和小李賠償他房屋價(jià)值500萬(wàn)元。

經(jīng)審理，天河法院認(rèn)為老王持有詳細(xì)的購(gòu)房出資證明及購(gòu)房原始憑證，并具有添置家電、支付日常開(kāi)銷等實(shí)際控制使用房屋的行為，結(jié)合雙方的微信溝通內(nèi)容及購(gòu)房背景，足以證明老王借名買房事實(shí)，法院據(jù)此依法確認(rèn)老王與小王、小李存在口頭借名買房合同關(guān)系，駁回老王其他訴訟請(qǐng)求。被告小王不服提起上訴，二審法院審理后維持原判。

法院指出，在借名買房中，出資證明、購(gòu)房手續(xù)是真實(shí)購(gòu)房人的有力證據(jù)。本案中，老王能提供涉案房產(chǎn)的全套購(gòu)房原始憑證，詳細(xì)闡述購(gòu)房以來(lái)的房款來(lái)源、支付方式等相關(guān)問(wèn)題，并提供票據(jù)、銀行流水等予以佐證。

自2007年涉案房產(chǎn)交付后，老王就一直居住至2020年。期間，老王為該涉案房產(chǎn)添置了冰箱、油煙機(jī)等家用電器，并將個(gè)人銀行賬戶與涉案房產(chǎn)的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等必要開(kāi)支賬戶進(jìn)行捆綁繳納。事實(shí)上，老王還曾出租涉案房產(chǎn)收取租金。以上證據(jù)足以證明，涉案房產(chǎn)實(shí)際是由老王控制和管理。

反觀妹妹小王和妹夫小李一方，雖然為名義上的購(gòu)房人，且為涉案房屋抵押貸款的借款人，卻無(wú)法證明涉案房款來(lái)源。同時(shí)，購(gòu)房原始憑證作為房屋權(quán)屬人對(duì)外宣示權(quán)利的重要憑據(jù)，妹妹小王和妹夫小李卻任由“他人”——老王持有保管而不要求返還，這種行為明顯不符合社會(huì)常理。再結(jié)合雙方之間的微信、短信往來(lái)記錄和證人證詞，足以認(rèn)定老王與妹妹小王、妹夫小李之間存在借名購(gòu)房關(guān)系。

然而，由于老王借名買房時(shí)仍在第一段婚姻存續(xù)期間，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法排除老王借此損害案外人利益的情況。因此，法院判決確認(rèn)老王與妹妹小王、妹夫小李之間存在借名購(gòu)房關(guān)系，老王是借名人，妹妹小王、妹夫小李是被借名人，并駁回老王其他訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法：“借名買房”法律風(fēng)險(xiǎn)大

天河法院綜合審判庭四級(jí)高級(jí)法官李新程指出，本案是典型的親屬間借名買房引發(fā)的糾紛案件，原告于十多年前出資借名買房，在被告擅自處分房屋時(shí)做到了及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)起訴并申請(qǐng)法院采取查封房屋的財(cái)產(chǎn)保全措施，阻止了房屋被放盤(pán)出售的不利后果。因原告具有較強(qiáng)的法律意識(shí)，其提供的證據(jù)形成了完整的證據(jù)鏈，證實(shí)其為房屋的出資人和真實(shí)權(quán)益人，所以其主張的“借名買房”關(guān)系得到了法院的支持。

該案例也給已借名買房或有借名買房想法的群眾提了個(gè)醒、敲了警鐘，借名人以為可以通過(guò)“借名買房”規(guī)避購(gòu)房資格限制、逃避債務(wù)、隱藏真實(shí)財(cái)產(chǎn)等，卻忽視了其中諸多的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記生效為原則，被登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的被借名人理所當(dāng)然被視為房屋的所有權(quán)人，其出售、抵押等處分房屋的行為會(huì)被視為法律上的有權(quán)處分。借名人要想“拿回”房屋，不僅需要被借名人的配合，還要承擔(dān)起推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的舉證責(zé)任，包括但不限于出資情況、房屋控制使用情況等。

此時(shí)，如果相對(duì)人是善意取得且房屋已辦理了變更登記，即便借名人證明了“借名買房”事實(shí)的存在，也無(wú)法要求取消交易拿回房屋。

另外，“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)還包括：

一旦房屋被征收，被借名人領(lǐng)取征收補(bǔ)償款而產(chǎn)生糾紛；

借名人意外死亡，“借名買房”不為人知導(dǎo)致實(shí)際繼承人無(wú)法繼承房產(chǎn)；

被借名人將房屋抵押借款，無(wú)力還款被變賣還債等。

作為被借名人而言，也并不是“天降房屋”，房屋登記在自己名下不光會(huì)影響購(gòu)房資格，還需要作為名義上的房貸人承擔(dān)還貸義務(wù)，若借名人斷供，被借名人則要代為先行償還，否則將影響個(gè)人征信。

為此，“借名買房”本身隱藏著諸多不可預(yù)測(cè)因素，法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)高，建議廣大群眾要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、法律意識(shí)，依法謹(jǐn)慎行事，以保護(hù)自身的合法財(cái)產(chǎn)。

文/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：章程 通訊員：天河法宣圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：莫偉濃廣州日?qǐng)?bào)·新花城編輯：龍成柳

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