【新華財(cái)經(jīng)調(diào)查】一線實(shí)勘中金廈門(mén)安居REIT底層資產(chǎn) 致力打造住房保障體系“廈門(mén)藍(lán)本”

新華財(cái)經(jīng)上海8月14日電（記者 楊溢仁）近期，REITs二季報(bào)陸續(xù)披露。整體來(lái)看，保租房類(lèi)項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)健，出租率維持高位。

作為全國(guó)首批保障性租賃住房領(lǐng)域的REITs項(xiàng)目之一，也是福建省首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“中金廈門(mén)安居REIT”）上市以來(lái)的租賃情況如何？面對(duì)即將到來(lái)的解禁是否感到擔(dān)憂？針對(duì)擴(kuò)募有何安排？

廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理,廈門(mén)住房租賃發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)陳勇表示：“從廈門(mén)城市整體租金水平來(lái)看，在滿足廈門(mén)市政策要求的前提下，未來(lái)本項(xiàng)目租金具有持續(xù)改善空間，為本基金價(jià)格的穩(wěn)定及投資回報(bào)提供進(jìn)一步支撐?！?/p>

(資料圖片僅供參考)

租約一年 房源靠搶?zhuān)?/strong>

需指出，中金廈門(mén)安居REIT的底層資產(chǎn)由廈門(mén)市集美區(qū)兩宗集中式公寓構(gòu)成——分別為珩琦公寓和園博公寓。作為全國(guó)首批保障性租賃住房領(lǐng)域的REITs項(xiàng)目之一，也是福建省首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，自去年上市以來(lái)，便斬獲了業(yè)界的關(guān)注。

而中金廈門(mén)安居REIT亦不負(fù)眾望，按建筑面積計(jì)算，截至2023年二季度末，該產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率高達(dá)99.64%。其中，園博公寓的出租率為99.44%，珩琦公寓出租率為99.91%。

不僅如此，2023年二季度，中金廈門(mén)安居REIT實(shí)現(xiàn)收入1919萬(wàn)元，約完成招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)同期數(shù)據(jù)的107%，一二季度累計(jì)完成招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)同期數(shù)據(jù)的106%?？晒┓峙浣痤~方面，二季度完成1488萬(wàn)元，約完成招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的113%，一二季度累計(jì)完成招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)同期數(shù)據(jù)的111%。

在二級(jí)市場(chǎng)調(diào)整，已上市REITs二季度表現(xiàn)分化的大背景下，中金廈門(mén)安居REIT緣何能交出亮眼的“成績(jī)單”？

“我們認(rèn)為，租戶(hù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且合理分散、租金回收情況良好實(shí)為關(guān)鍵?！睆B門(mén)住房租賃發(fā)展有限公司公寓運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)人葉緩婷告訴記者，“目前，兩處公寓的個(gè)人租戶(hù)占比為91.37%、企業(yè)租戶(hù)占比8.63%，租金收繳率達(dá)100%。”

記者走訪現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前珩琦公寓和園博公寓基本接近滿租狀態(tài)。

圖為：8月3日拍攝的中金廈門(mén)安居REIT底層資產(chǎn)——珩琦公寓（新華社記者 楊溢仁攝）

“我是2021年4月入住的首批租戶(hù)，選擇這里的原因有不少，除了單位近、配套好、交通便利，最關(guān)鍵的還是安全保障?！弊鈶?hù)黃小姐告訴記者，“之前也看過(guò)周邊的民房（繞很多小巷子），就安全性來(lái)說(shuō)品牌公寓肯定更值得信賴(lài)。”

“之所以選擇在此‘安居’，主要因?yàn)閷?duì)比周邊，這里的租金價(jià)格具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力?！币晃徽趫@博公寓進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽約的集美大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生告訴記者，“個(gè)人簽約了43.8平方米的一室一廳，租金一季度一付，折算下來(lái)每月的租金約為1460元，以我的薪資能夠接受。”

圖為：8月3日集美大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生于園博公寓進(jìn)行租賃簽約（新華社記者 楊溢仁攝）

“由于底層資產(chǎn)在區(qū)位、質(zhì)量、價(jià)格等方面均具備突出優(yōu)勢(shì)，因此租房靠‘搶’——每月1號(hào)開(kāi)放線上預(yù)約，10秒鐘結(jié)束搶購(gòu)，已成為常態(tài)?！比~緩婷表示，“這也是我們項(xiàng)目租賃合同一年一簽的底氣所在?！?/p>

多方協(xié)力 發(fā)展提速！

“每年一簽，是因?yàn)槲覀冊(cè)谶\(yùn)營(yíng)過(guò)程中都對(duì)后續(xù)租金上漲充滿信心?！比~緩婷告訴記者，“值得一提的是，目前該項(xiàng)目的續(xù)租率平均穩(wěn)定維持在85%以上，高峰期甚至可以達(dá)到95%?！?/p>

當(dāng)然，除了較高的客戶(hù)黏性，國(guó)家政策“護(hù)航”、地方政府支持、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)積極作為……保障性租賃住房項(xiàng)目想要獲得穩(wěn)健發(fā)展，天時(shí)、地利、人和，缺一不可。

可以看到，自2021年開(kāi)始，廈門(mén)市便出臺(tái)了多項(xiàng)政策性文件，從項(xiàng)目認(rèn)定、土地財(cái)稅金融支持等多個(gè)方面去支持保障性租賃住房行業(yè)的發(fā)展。

此外，根據(jù)《廈門(mén)市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020—2035）》文件，預(yù)計(jì)到2025年廈門(mén)市常住人口接近600萬(wàn)人（2022年底為531萬(wàn)人），對(duì)應(yīng)年新增人口23萬(wàn)人。

“這也將對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)的中長(zhǎng)期住房需求構(gòu)成支撐?！比~緩婷說(shuō)，“再者，考慮到廈門(mén)市島內(nèi)加島外的空間布局結(jié)構(gòu)限制了部分城市新增建設(shè)用地供給，則受住宅用地供給總量不足和租戶(hù)對(duì)于居住品質(zhì)要求提升的影響，長(zhǎng)期來(lái)看，廈門(mén)市的租賃住房租金有望維持上升趨勢(shì)。”

來(lái)自中金公司研究部的測(cè)算亦顯示，向后看，隨著人口持續(xù)流入、租住比例提升，預(yù)計(jì)到 2035年，租房人口將增至360至370萬(wàn)人，而對(duì)比旺盛需求，供給側(cè)亟待加速發(fā)展。

陳勇指出：“我們認(rèn)為，廈門(mén)作為一個(gè)二線城市，實(shí)際上已擁有了一線城市的配套，包括醫(yī)療、教育、空港、海港、地鐵，甚至BRT（快速公交系統(tǒng)）。中金廈門(mén)安居REIT的租賃價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)，這也將為基金價(jià)格的穩(wěn)定和投資回報(bào)提供可靠保障?！?/p>

與此同時(shí)，面對(duì)8月31日即將到來(lái)的部分限售份額解禁，廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理余宛霖向記者表示：“我們?nèi)匀幌嘈艃?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長(zhǎng)期配置價(jià)值會(huì)日益顯現(xiàn)?！?/p>

資產(chǎn)充足 擴(kuò)募可期！

毋庸置疑，從中長(zhǎng)期看，發(fā)展保障性租賃住房有助于構(gòu)建多層次住房供給體系，是探索中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展模式的途徑之一，對(duì)大中城市人口承載力與吸引力的提升以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

記者于調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)了解到，中金廈門(mén)安居REIT將適時(shí)啟動(dòng)相關(guān)擴(kuò)募工作。

“事實(shí)上，擴(kuò)募是我們打造這只REIT的主要目的。不論是對(duì)于租賃公司這樣的小團(tuán)隊(duì)，還是安居集團(tuán)這樣的原始權(quán)益人來(lái)說(shuō)，把優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目拿出來(lái)上市，除了換取未來(lái)的退出通道，盤(pán)活存量資產(chǎn)才是重中之重?！标愑绿寡?，“自本項(xiàng)目生成開(kāi)始，我們就嚴(yán)格按照市場(chǎng)化機(jī)制來(lái)進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作?，F(xiàn)階段，我們已經(jīng)建成保租房7372套，已經(jīng)立項(xiàng)且在建的保租房數(shù)量為13522套左右。未來(lái)三年，按照廈門(mén)市的‘十四五’規(guī)劃，我們還要建設(shè)14個(gè)保租房項(xiàng)目（約3.66萬(wàn)套），總建筑面積可達(dá)241萬(wàn)平方米，總投資達(dá)到125億元。我們將按照REITs的擴(kuò)募標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造上述資產(chǎn)。也就是說(shuō)，未來(lái)至少2至3年內(nèi)，我們的擴(kuò)募資產(chǎn)標(biāo)的十分充足，并且已有不少項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)達(dá)到了上市標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

據(jù)了解，作為廈門(mén)市保障性住房唯一市級(jí)國(guó)企專(zhuān)營(yíng)企業(yè)，中金廈門(mén)安居REIT的原始權(quán)益人——廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司主要從事保障性住房的融資、建設(shè)和運(yùn)管工作。

編輯：王菁

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