民企重組債務(wù)保交付時(shí)刻,銀行的責(zé)任天平卻“失重”了-天天熱推薦

日前，據(jù)彭博社報(bào)道，龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔(dān)保，從匯豐銀行等銀團(tuán)獲取102億港元開(kāi)發(fā)貸。據(jù)接近銀團(tuán)人士稱(chēng)，項(xiàng)目一直如期付息，正常運(yùn)作，長(zhǎng)實(shí)在兩家房企重組關(guān)鍵時(shí)刻，主動(dòng)提出向銀行收購(gòu)債權(quán)，并稱(chēng)匯豐是這次收購(gòu)的主動(dòng)推動(dòng)者。

此事一旦成功，失去豪宅項(xiàng)目的增信和造血，龍光、合景境外債務(wù)重組將嚴(yán)重受阻，未來(lái)，兩家民企、其余大量債權(quán)人利益都受到損害，甚至保交付都或被影響。

(資料圖片僅供參考)

本來(lái)，銀行機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，應(yīng)擔(dān)當(dāng)重要的樞紐與緩和作用，具備強(qiáng)有力的責(zé)任意識(shí)，若與長(zhǎng)實(shí)交易一事成立，銀行的責(zé)任天平，徹底失衡了。

1、 銀行“天平”失重：現(xiàn)金面前，責(zé)任靠后

首先說(shuō)說(shuō)凱玥，這是一個(gè)曾經(jīng)多人爭(zhēng)奪的“肥肉項(xiàng)目”。

2017年，龍光與合景聯(lián)合體，擊敗長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)等13名對(duì)手成功拿地。

經(jīng)過(guò)5年多精雕細(xì)琢打造，凱玥依靠半山與海景，景觀(guān)資源得天獨(dú)厚，以及強(qiáng)大產(chǎn)品力穩(wěn)坐超級(jí)豪宅寶座。

據(jù)悉，6座住宅可售單位僅295套，主打戶(hù)型3-4房，還有頂復(fù)、大平層及平臺(tái)花園等特色戶(hù)型，實(shí)用面積約1340-9663平方呎（約124-898平方米）。

盡管外界認(rèn)為凱玥去化不如理想中快速，但這對(duì)數(shù)以?xún)|計(jì)的豪宅單位而言并非如此，從1月正式開(kāi)盤(pán)至今已售3套房源，成交總價(jià)在1.64-1.85億港元間，凱玥已成功回收約5.32億港元的現(xiàn)金流。

據(jù)測(cè)算，這個(gè)超豪項(xiàng)目可售面積約在數(shù)百億港元，長(zhǎng)期對(duì)合景、龍光“造血”回血，解決債務(wù)危機(jī)，都效果顯著。

據(jù)了解，“凱玥”項(xiàng)目有一筆銀團(tuán)貸款，匯豐銀行等外資中資銀行都有參與。

而據(jù)內(nèi)部人士透露，目前凱玥給銀團(tuán)債券兌付情況一切正常，項(xiàng)目運(yùn)作也一切正常。

本來(lái)一切向好發(fā)展，近期卻有接近該筆銀團(tuán)人士稱(chēng)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主動(dòng)向銀團(tuán)提出收購(gòu)著筆貸款的多數(shù)權(quán)益，意欲收購(gòu)這筆約102億港元貸款的多數(shù)權(quán)益。

該消息人士進(jìn)一步指出，其他銀行本沒(méi)有出手該項(xiàng)目的計(jì)劃，只是長(zhǎng)實(shí)的手伸得太長(zhǎng)，匯豐配合。

好端端，且項(xiàng)目如此穩(wěn)健，明明可以坐等項(xiàng)目溢價(jià)收款，匯豐銀行等銀團(tuán)為什么配合長(zhǎng)實(shí)，急著套現(xiàn)？

根據(jù)匯豐控股2022年年報(bào)，匯豐列賬基準(zhǔn)預(yù)期信貸損失為36億美元，同比增加45.2億美元，其中有一部分來(lái)自“內(nèi)地商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行發(fā)展而作出的準(zhǔn)備。

匯豐控股首席財(cái)務(wù)官艾橋智透露，截至去年底，對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口總額為168億美元，當(dāng)中香港業(yè)務(wù)入賬風(fēng)險(xiǎn)敞口為94億美元?？紤]到目前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)情況，預(yù)測(cè)2023財(cái)年的列賬基準(zhǔn)預(yù)期信貸損失提撥約為40個(gè)基點(diǎn)。

而早在去年發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告時(shí)，匯豐首席財(cái)務(wù)官埃文·史蒂文森（Ewen Stevenson）就表示，匯豐控股將對(duì)其超過(guò) 120 億美元的中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)敞口提出進(jìn)一步指控，因?yàn)槠渲腥种坏馁Y產(chǎn)“不合格”或“受損”。

Ewen Stevenson表示，匯豐今年上半年就中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)貸款有3億美元的減值撥備，當(dāng)中第二季度占約1.5億美元，料今年下半年就此會(huì)有進(jìn)一步的撥備。

更有報(bào)道指出，由于外圍環(huán)境變差，匯豐銀行危機(jī)頻現(xiàn)，內(nèi)部裁員計(jì)劃頻出。

若消息坐實(shí)，匯豐銀行此舉，一方面趕緊出手債權(quán)，甩手干凈，一方面職業(yè)經(jīng)理人完成減負(fù)KPI，完全沒(méi)有考慮合作業(yè)主方債務(wù)重組利益和國(guó)內(nèi)行業(yè)發(fā)展。

外資銀行利益導(dǎo)向短視也罷了，匯豐此舉最受爭(zhēng)議的是，其就此事主動(dòng)召集其他銀行開(kāi)會(huì)，有推動(dòng)嫌疑。

有消息人士指出，匯豐與長(zhǎng)實(shí)接觸一旦產(chǎn)生效應(yīng)，其作為中外投資界標(biāo)桿，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權(quán)，像龍光、合景債務(wù)重組計(jì)劃內(nèi)一系列數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)與上百名債權(quán)人的利益，將直接受損。

要知道，去年至今，中央政府積極出具各項(xiàng)金融政策刺激樓市，尤其是人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，號(hào)稱(chēng)“金融十六條”，其中涉及信貸市場(chǎng)、非標(biāo)市場(chǎng)、標(biāo)債市場(chǎng)；保交樓，一樓一策；穩(wěn)定開(kāi)發(fā)貸，穩(wěn)定按揭，穩(wěn)定固融，各機(jī)構(gòu)友好協(xié)商，不改變貸款五級(jí)分類(lèi)，暫不納入征信等一系列措施。

按照金融十六條的設(shè)定，中資銀行本該是保交付、為地產(chǎn)企業(yè)排憂(yōu)解難的緩沖區(qū)，若中資銀行若出售回血風(fēng)險(xiǎn)不大的債權(quán)，光顧著現(xiàn)金回籠，且配合利益方低價(jià)套取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，豈非直接無(wú)視業(yè)主和其他債權(quán)人權(quán)利，社會(huì)責(zé)任和樓市健康發(fā)展的參與，更無(wú)從談起。

2、野蠻人“出手套現(xiàn)” 民企從“自救”到“自?！?/p>

2023年，是民企關(guān)鍵的自救保交付之年。

兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告明確表示：支持房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，重申房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)。

萬(wàn)事俱備，沒(méi)想到，內(nèi)房企沒(méi)等來(lái)“東風(fēng)”，卻等來(lái)資本狙擊手和“野蠻人”。

它們用很低的價(jià)格，少量的現(xiàn)金，“慫恿”銀行出售手上，陷入債務(wù)困難的民營(yíng)內(nèi)房企的債權(quán)，再倒逼企業(yè)馬上還大額全款，走進(jìn)死胡同，再用關(guān)聯(lián)公司低價(jià)吸納土地和項(xiàng)目。

而近日長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與其實(shí)際控制人李嘉誠(chéng)高調(diào)回歸內(nèi)地，就引起了行業(yè)的高度關(guān)注。

而相對(duì)于一直支持祖國(guó)基建與體育事業(yè)的霍家，李家的發(fā)展路徑卻背道而馳。

據(jù)了解，近年來(lái)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)一直拋售內(nèi)地資產(chǎn)，套取大量現(xiàn)金。

2013年-2019年整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)向上發(fā)展周期，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)就內(nèi)地套現(xiàn)1700億元以上，而近期最為高調(diào)的拋售，則是2021年賣(mài)掉的上海市靜安區(qū)的上海世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)項(xiàng)目，套現(xiàn)21億。

與新世界、新鴻基、瑞安等港商深度謀劃核心城市高質(zhì)量發(fā)展的路徑不同，李嘉誠(chéng)的買(mǎi)賣(mài)思路更多是“只買(mǎi)賣(mài)不發(fā)展”的財(cái)務(wù)投資行為。

以上海2021售出的地塊為例，公開(kāi)信息指出，上海世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)緊鄰靜安區(qū)“東八塊”的西斯文里地塊，2005年被李嘉誠(chéng)購(gòu)得，此后長(zhǎng)達(dá)16年無(wú)啟用發(fā)展。

而賣(mài)掉國(guó)內(nèi)資產(chǎn)后，李嘉誠(chéng)遠(yuǎn)赴英國(guó)讓其“愛(ài)國(guó)”的形象大打折扣。

如今國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)下行，長(zhǎng)實(shí)卻高調(diào)出現(xiàn)，但并不是出手“救市”，而是瞄準(zhǔn)那些深受債務(wù)影響的民營(yíng)企業(yè)，用資本手段進(jìn)一步擠壓僅存的生存空間。

有消息指出，2022年7月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)欲以90億港元購(gòu)入中國(guó)恒大香港總部大樓，該大樓為中國(guó)恒大2015年以125億港元的價(jià)格購(gòu)入，彼時(shí)成交總價(jià)是香港商廈買(mǎi)賣(mài)的最高紀(jì)錄，同時(shí)創(chuàng)下每平方尺單價(jià)的最高紀(jì)錄，因李家介入，需以7折低價(jià)慘賣(mài)。

雖然最終交易并未達(dá)成，但李嘉誠(chéng)的真實(shí)野心，卻進(jìn)一步暴露。

目前，如果長(zhǎng)實(shí)真的瞄準(zhǔn)合景泰富與龍光集團(tuán)旗下的“凱玥”項(xiàng)目，并通過(guò)回收銀團(tuán)債權(quán)的方式，一旦成功，用少量現(xiàn)金撬走困難房企手上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目杠桿。

這種資本操作下，民企原本可以通過(guò)正常境外債重組手段，用時(shí)間換空間，失去優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目增信和長(zhǎng)期銷(xiāo)售升值“造血”。

據(jù)悉，合景泰富與龍光集團(tuán)一共在中國(guó)內(nèi)地建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，超過(guò)300個(gè)，在保交付的關(guān)鍵時(shí)刻，如境外資產(chǎn)被搶奪，可謂雪上加霜，境內(nèi)項(xiàng)目的業(yè)主、其他債權(quán)人利益更無(wú)從保障，勢(shì)必會(huì)給國(guó)家“救市”帶來(lái)更深層的壓力。

帶來(lái)的不良效果和壓力，最終很可能由政府與無(wú)辜業(yè)主“買(mǎi)單”。

此事走向如何？需待進(jìn)一步觀(guān)望。

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