合適的定位,窩趣公寓項目收益持續(xù)上漲
拿到一處好物業(yè),做什么生意最合適,需要通過科學的分析,讓項目變成最合適的產品,獲得良好的收益與資產增值。
合適的定位,項目收益持續(xù)上漲
這樣的例子在窩趣公寓有很多,合適的定位為項目帶來良好的收益,在疫情期間收益依然收益,很好的幫助投資人降低了風險。
窩趣公寓某項目周邊以小工廠居多,所以周邊大部分是供工廠職工居住的農民房,但是投資人將目光瞄準到項目3公里內的汽車城,以汽車城的工作人員為主要目標群體,設計出一套適合這類群體居住的長租公寓。窩趣公寓接手后正值疫情爆發(fā),而項目的出租率卻在3個月后上漲了45%。
窩趣公寓某項目原本是以藍領群體為主的普通出租屋,經過市場調查,發(fā)現周邊寫字樓的白領群體也有租房的需求,但是附近并沒有能夠滿足這類人群的出租房,這是一片空白的市場。項目投資人經過核算后確定提升產品后能夠進一步提升項目收益,自己運營一段時間后對收益不滿意,因為要滿足白領群體租房的需求,除了提升產品質量外,還需要配置相應的服務,進而項目投資人決定與窩趣公寓合作。托管給窩趣公寓后,雖受疫情封路的影響,但是項目依然還預售期內達成滿房目標,平均房價較托管前提升了48%。
窩趣服務式公寓某項目前身為普通公寓,經過調研發(fā)現周邊存在高端酒店及經濟型酒店,但是缺乏中端服務式公寓,且機場的旅客非常需要這樣的住宿產品,因此加盟了窩趣服務式公寓。窩趣公寓接店后于2019年元旦開業(yè),用了三個月時間,營收提升4倍,經過1年的運營,經營情況再次向上躍進一大步。
全產品策略,滿足各種投資需求
針對不同的商圈與物業(yè),窩趣公寓開發(fā)團隊將會根據商圈特點、物業(yè)條件等因素,通過專業(yè)評估和測算,為物業(yè)匹配最合適的窩趣公寓產品。除了地理位置,還要考慮不同產品在經營方面的差異及投資額及投資回報。
三步進行預算編制,找到最適合項目的定位
1.消費水平
分析項目所在地或周邊的發(fā)展規(guī)劃,預估項目租客目前及未來消費水平的變化。
2.目標客群
對周邊客群進行分析,按類別區(qū)分,評估所占的比例及客源通勤方式。
由于客群龐大,一個項目不可能全部覆蓋,要與周邊競品成為朋友,所以下一步是對1KM內競爭對手分析,計算客群被瓜分的情況,預估可搶占哪些客群。
3.投入產出
以窩趣公寓為例,公寓項目投資的造價構成包括:
毛坯物業(yè)房間基礎裝修:砌磚,墻地面,排給水,強弱電,門窗,廚房,衛(wèi)生間等硬件裝修。
家具及軟裝:衣柜桌椅,沙發(fā),床墊,窗簾等。
電器及設備:空調,電視,冰箱,洗衣機,熱水器,抽油煙機等。
籌建及開辦費用:品牌費用,設計及工程指導,系統(tǒng)安裝,籌建預售,人員招聘培訓等。
消防及證照:噴淋、煙感、消防水泵、報警主機、消火箱、滅火器材等,開業(yè)前證照辦理。
大堂及公區(qū):綜合社區(qū)大堂,其他公區(qū)區(qū)域。
不同物業(yè)基礎狀況、施工條件、產品定位有較大區(qū)別。
從3個角度進行分析后,進行項目投資的預算編制,找到最適合項目的定位。
免責聲明:市場有風險,選擇需謹慎!此文僅供參考,不作買賣依據。
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