在明拆遷律師：拆遷陷阱深，入坑悔一生！別怪我沒(méi)提醒你！

導(dǎo)讀：征地拆遷中涉及的往往是大額甚至巨額補(bǔ)償。所謂“利”旁邊一把刀，在巨額利益面前，最不缺少的就是各種陷阱，有人房子拆了，補(bǔ)償沒(méi)拿到；有了補(bǔ)償?shù)绞至?，卻比隔壁老王拿到的少了許多，各種圈套不一而足。想到順利拿到合理足額的拆遷補(bǔ)償，你未必需要成為一個(gè)“專業(yè)人士”，但至少要了解以下5個(gè)陷阱。

房屋評(píng)估陷阱

你的房子值多少？這是一個(gè)問(wèn)題。

你的房子被拆了能拿到多少補(bǔ)償？這是個(gè)天大的問(wèn)題。

這么說(shuō)不是為了嚇唬你，而是真心為了提醒你。要知道，相比于強(qiáng)拆逼拆那種真刀真槍，房屋價(jià)格評(píng)估才真的是暗箭難防。實(shí)踐中，房屋價(jià)格評(píng)估具有極強(qiáng)的專業(yè)性，一般人看不懂也搞不明白，極具迷惑性。那些藏在專業(yè)名詞和數(shù)據(jù)背后的“貓膩”，保管讓你“賠了夫人又折兵”。

實(shí)踐中，評(píng)估中存在的問(wèn)題有很多，比如程序不合法，該入戶沒(méi)入戶，該簽字的沒(méi)簽字，或是偽造了部分材料，又如實(shí)體方法選擇錯(cuò)誤，這些都有可能導(dǎo)致評(píng)估出來(lái)的結(jié)果明顯偏低。

注意，要?jiǎng)澲攸c(diǎn)了！如何避免入坑？

有一個(gè)最實(shí)用的方法，我們稱之為市場(chǎng)比較法。而市場(chǎng)比較法，也是法定的房屋征收中價(jià)值評(píng)估的“必選”評(píng)估方法，其他方法只能作為輔助、補(bǔ)充性質(zhì)加以運(yùn)用，而不得取代市場(chǎng)比較法的絕對(duì)統(tǒng)治地位。

具體來(lái)說(shuō)就一點(diǎn)，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。更通俗點(diǎn)的說(shuō)法，就是你的補(bǔ)償，不能比隔壁老王的少，你的房屋的價(jià)格，和周邊、隔壁類似面積、性質(zhì)的房屋的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是相類似的，如果差得太遠(yuǎn)，那就很可能不正常了。

最后，面對(duì)拆遷這么大的事，必須要長(zhǎng)點(diǎn)心。被征收人要及時(shí)收集好評(píng)估過(guò)程中的證據(jù)，一旦發(fā)現(xiàn)有哪不對(duì)勁，就要立即咨詢專業(yè)人士，以為日后維權(quán)奠定基礎(chǔ)。

逼遷（簽）陷阱

逼遷這種事，今天不見(jiàn)明天見(jiàn)。

在《迫使被征收人搬遷，可以嗎？》的在明說(shuō)法欄目中，楊在明律師詳細(xì)解讀了各種常見(jiàn)的逼遷招數(shù)。

就實(shí)踐而言，我們很遺憾的告訴你，基本上任何一個(gè)被征收人，只要你對(duì)征收補(bǔ)償方案中提出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額不滿而拒絕在一開(kāi)始就配合征收盡早簽約，那么逼遷就是你必然要面對(duì)的。所以逼遷在這里用“陷阱”兩個(gè)字來(lái)形容或許不太恰當(dāng)，因?yàn)楸七w更多時(shí)候是躲不過(guò)去的“坎”。

發(fā)動(dòng)逼遷的主動(dòng)權(quán)牢牢掌握在征收方手上，被征收人只能處于“下風(fēng)”位置去一個(gè)一個(gè)應(yīng)付。而逼遷又大致可分為兩種形式：一是“剛性”的，譬如老百姓所熟悉的斷水、斷電、斷路，砸門(mén)窗，騷擾恐嚇；二是“柔性”的，譬如臭名昭著的“株連式”，以及各種花樣繁多的“處罰程序”（最為匪夷所思的當(dāng)屬計(jì)劃生育問(wèn)題居然都會(huì)在此時(shí)被拿出來(lái)做文章）。

無(wú)論哪種，被征收人原則上有一步是必須走的：運(yùn)用法律武器懟回去！兵來(lái)將擋，水來(lái)土掩；你有來(lái)言，我有去語(yǔ)。實(shí)踐中太多的被征收人在剛一與這些招數(shù)“短兵相接”時(shí)就不行了，乖乖的選擇去簽訂不公平的補(bǔ)償協(xié)議。

如果你覺(jué)得胳膊擰不過(guò)大腿，不想勞神費(fèi)力，吃點(diǎn)虧也行，那你遷了也就遷了，畢竟有錢難買你高興不是。如果你的維權(quán)意識(shí)非常強(qiáng)烈，那就不要慫，也不要鬧，拿起法律武器。因?yàn)椴还苁?ldquo;剛性”還是“柔性”的逼遷方式，在法律面前都是紙老虎。記住一點(diǎn)，能笑到最后的人，一定是最堅(jiān)定的人。

補(bǔ)償協(xié)議陷阱

當(dāng)你越過(guò)山和大海，跨過(guò)圈套和深坑。終于要簽征收補(bǔ)償協(xié)議了，恭喜你，又一個(gè)陷阱來(lái)了。

不是跟你過(guò)不去，而是現(xiàn)實(shí)的殘酷讓我們不得不在這里鄭重提醒你。實(shí)踐中，征收補(bǔ)償協(xié)議陷阱，是廣大被征收人最為深惡痛絕的一類。對(duì)于一些被征收人而言，經(jīng)歷了前面漫長(zhǎng)、曲折的協(xié)商、博弈過(guò)程，到簽協(xié)議時(shí)已是精疲力竭，見(jiàn)著協(xié)議就跟見(jiàn)著錢和房一樣的激動(dòng)。

這一“激動(dòng)”，便正中征收方下懷。當(dāng)你大筆一揮，不管簽名字體好不好看，合同就算達(dá)成了，而回過(guò)頭來(lái)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，所簽下的協(xié)議與所看到的協(xié)議完全不是一個(gè)概念。“空白協(xié)議”、“陰陽(yáng)合同”、“不留底”、“約定不明確”……坊間留下的一個(gè)又一個(gè)“傳說(shuō)”，都是被拆遷人掉過(guò)的“深坑”。

為什么會(huì)掉坑？是對(duì)手的狡猾，也是被征收人的不小心。但歸根結(jié)底，都是在征收巨額補(bǔ)償?shù)拿媲埃徽魇杖耸チ俗銐虻睦硇耘c辨識(shí)能力。這個(gè)結(jié)論很扎心，但值得每一個(gè)經(jīng)歷過(guò)或者即將經(jīng)歷拆遷的人牢記。

如何避免掉坑？簡(jiǎn)單的說(shuō)，有一點(diǎn)建議是絕對(duì)有效的：就補(bǔ)償協(xié)議的文本，不要在見(jiàn)著的第一時(shí)間就同意簽字。而是要設(shè)法將與征收方談話的內(nèi)容進(jìn)行錄音，保留好就補(bǔ)償安置事宜進(jìn)行協(xié)商的證據(jù)，將協(xié)議文本內(nèi)容先搞到手，拿去咨詢“局外人”或者專業(yè)征收維權(quán)律師，或者至少自己冷靜下來(lái)想一想再做決定。當(dāng)局者迷，旁觀者清，永遠(yuǎn)是真理；太快做決定，也往往容易很快后悔。前往記住一點(diǎn)：大意失荊州，小心才能駛得萬(wàn)年船。

違建陷阱

“你這棚子是違建，扣你補(bǔ)償款。”

“你這陽(yáng)臺(tái)是違建，扣你補(bǔ)償款。”

征收方頤指氣使很過(guò)癮，被征收方心里不爽卻只能打碎牙往肚里咽。這不是段子，而是真實(shí)的事例。

說(shuō)實(shí)話，違建這個(gè)問(wèn)題在我國(guó)屬于歷史遺留問(wèn)題，各地都有，城市鄉(xiāng)下都有，一旦房屋面臨征收，一個(gè)劃片之中合法的、違法的建筑都混雜在一起，想分清絕不是那么容易的。混亂地帶往往有利可圖，傻傻分不清的違建，就給征收方加以“運(yùn)作”創(chuàng)造了條件。

從嚴(yán)格意義上講，“以拆違促拆遷”也是逼遷的一種形式，而且屬于“剛?cè)岵?jì)”型：既有相當(dāng)?shù)膹?qiáng)制力，又有依法查處違法行為的合法外衣。不過(guò)，違建陷阱也不是無(wú)解的難題，被征收人至少可以從三個(gè)方面加以應(yīng)對(duì)。

第一，在合法合規(guī)的情況下，抓緊把證件補(bǔ)齊。房證、地證都有，如果你手里連最新?lián)Q發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書(shū)都有，房、地合成一個(gè)證，什么也不怕，征收方說(shuō)破天也不能拿違建的事找你茬。

第二，辨識(shí)拆除違建行為的性質(zhì)，明辨拆違的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。如果早不拆違，晚不拆違，就在征收項(xiàng)目啟動(dòng)前后才開(kāi)始拆違的，就具有“以拆違促拆遷”的外部特點(diǎn)，那么被征收人就要認(rèn)真考慮依法維權(quán)了。因?yàn)榇藭r(shí)的拆違損失的是被征收人的補(bǔ)償權(quán)益，其影響要比一般的違建查處嚴(yán)重得多。

第三，盯住拆違程序，尤其是“責(zé)令限期拆除決定書(shū)”這類的行政處罰決定。實(shí)踐中，這類帶“責(zé)令”二字的文書(shū)存在程序問(wèn)題的可能性是很大的，被征收人一定要牢牢把握住。只要維權(quán)期限未錯(cuò)過(guò)，那么機(jī)會(huì)就是很多的。

強(qiáng)拆陷阱

強(qiáng)拆，是圍繞補(bǔ)償款這一核心矛盾所產(chǎn)生的最極端的情形。

違法暴力強(qiáng)拆，是征收中的“殺手锏”式的手段。強(qiáng)拆的最大危害，并不是房子沒(méi)了、露宿街頭、無(wú)家可歸，而是房子沒(méi)了的同時(shí)，錢還沒(méi)拿到。

雖然近年來(lái)違法暴力強(qiáng)拆的現(xiàn)象呈明顯下降的趨勢(shì)，但實(shí)踐中這種情況并沒(méi)有杜絕，每發(fā)生一起，都會(huì)對(duì)被拆遷對(duì)象造成難以抹去的傷害，是廣大被征收人心頭之痛。

面對(duì)強(qiáng)拆怎么辦？被征收人必須把握兩點(diǎn)：一是要盡力守房，否則會(huì)使協(xié)商籌碼銳減；二是即使房屋遭違法強(qiáng)拆，維權(quán)仍有希望取得成果。如果是房子拆了，拆遷協(xié)議卻沒(méi)簽的情況下，維權(quán)尚有希望。此時(shí)被征收人要抓住強(qiáng)拆行為違法這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，進(jìn)而在提起的程序中尋求協(xié)商平臺(tái)或獲取國(guó)家賠償。

此外，值得注意的是，目前暴力強(qiáng)拆的情況少了，更多的地方政府選擇了通過(guò)法律途徑來(lái)下達(dá)“征收補(bǔ)償決定”或者“責(zé)令交出土地決定”，進(jìn)而申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。而若要應(yīng)對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行的拆遷，被拆遷人就必須要把功夫下上述兩類關(guān)鍵的“決定”上，將維權(quán)時(shí)點(diǎn)前提。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，把握事物的主要矛盾，那么其他“細(xì)枝末節(jié)”的邊緣性問(wèn)題自然不會(huì)成為阻礙我們獲取公平、合理補(bǔ)償?shù)?ldquo;攔路虎”。上述5個(gè)坑，說(shuō)來(lái)簡(jiǎn)單，但也有辦法“見(jiàn)招拆招”，一個(gè)一個(gè)用的智慧與法律來(lái)填平它，獲得公平合理補(bǔ)償后的幸福生活，也就在向我們招手了。