公攤問題，關(guān)鍵還在預(yù)售制

近日，全國人大代表莊艷在《檢察日?qǐng)?bào)》撰文，就公攤問題提出建議。厘清公攤標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤區(qū)域，明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式；引進(jìn)懲罰賠償機(jī)制，出臺(tái)懲罰賠償辦法，明確賠償數(shù)額；落實(shí)公攤收益，將業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后由業(yè)主共享。

所謂公攤面積，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械墓貌糠值慕ㄖ娣e。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。正常情況下，公攤面積低，購房成本低，舒適度也低。公攤面積高，購房成本高，舒適度也高。如果設(shè)計(jì)等方面不科學(xué)、不合理，就是另外的狀況了。

對(duì)公攤問題，這些年來，反響還是比較大的，取消公攤的呼聲也一直比較高。原因就在于，開發(fā)商在房屋設(shè)計(jì)方面，經(jīng)常會(huì)在公攤上做文章，損害購房者利益。譬如西安一購房者，購買了一套面積只有69.75平方米的公寓，公攤面積竟然超過了37平方米，占公寓面積的一半還轉(zhuǎn)了一個(gè)彎。如此大的公攤，不僅具有侮辱性，更具有傷害性。

(資料圖片僅供參考)

雖然有些地方也在試圖對(duì)公攤進(jìn)行改革，或優(yōu)化公攤方式，或提出完善意見，或取消公攤面積。但是，從總體上講，進(jìn)展都不大，效果也不是太好。原因就在于，開發(fā)商的行為，政府及其職能部門也無法控制。一旦房子建好了，公攤不合理，政府也沒法讓開發(fā)商把房子給拆了。尤其在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不佳，開發(fā)商一個(gè)個(gè)生不如死的情況下，讓開發(fā)商把建好的房子重新來過，就更沒有希望。

公攤問題，歸根結(jié)底在于商品房可以預(yù)售。如果商品房不能預(yù)售，廣大居民購買的都是現(xiàn)房，而不是期房，就可以對(duì)所需要購買的商品房進(jìn)行全面評(píng)估，包括質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)、采光、安全、公攤等，都能一個(gè)一個(gè)檢查，一項(xiàng)一項(xiàng)對(duì)照。如果不能滿足自身需要，就可以決定不予購買。

但是，在預(yù)售制下，購房者購買的都是期房，都要過一、兩年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能拿到房，自然，就無法了解和掌握建成之后的商品房是什么樣的。而開發(fā)商提供給購房者的建筑設(shè)計(jì)圖，往往也是與實(shí)際效果相差很大。更別說，購房者沒有多少具有建筑方面的知識(shí)，根本無法從建筑設(shè)計(jì)圖中看出問題。如果說公攤有貓膩的話，小區(qū)環(huán)境和布局設(shè)計(jì)，貓膩就更多。

實(shí)際上，公攤是永遠(yuǎn)取消不了的。除非建造的不是樓房、不是小區(qū)，而是每家每戶的獨(dú)家小院，否則，公攤就會(huì)永遠(yuǎn)存在。如果暫時(shí)不想取消預(yù)售制，要想確保公攤不成為購房者心中的痛，就只有改變房屋計(jì)價(jià)方法，亦即由現(xiàn)在的按照建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，改成由套內(nèi)實(shí)際使用面積計(jì)算房?jī)r(jià)。

正常情況下，按照建筑面積和套內(nèi)實(shí)際使用面積計(jì)算出來的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)是一樣的，不應(yīng)該有任何區(qū)別。但是，卻能夠讓購房者做出比較好的選擇，能夠讓開發(fā)商不敢隨意在公攤面積上做文章，不敢無限擴(kuò)大公攤面積。否則，要么房?jī)r(jià)太高，無人購買，要么開發(fā)商自己承受，利潤(rùn)減少。

按照套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，從購買環(huán)節(jié)來說，確實(shí)能夠賦予購房者更多選擇權(quán)。但是，如果開發(fā)商決意要把公攤放大，對(duì)購房者利益仍然是會(huì)產(chǎn)生傷害的，因?yàn)?，產(chǎn)權(quán)證不會(huì)按照套內(nèi)面積辦理，那樣對(duì)購房者是不利的。產(chǎn)權(quán)證按照建筑面積辦理，相關(guān)的稅費(fèi)則也會(huì)按照產(chǎn)權(quán)證上的面積計(jì)算，今后的物業(yè)費(fèi)等，也會(huì)依據(jù)產(chǎn)權(quán)證面積繳納，對(duì)購房者來說，還是在玩盲盒。

所以，要想從根本上解決公攤問題，還是要靠取消預(yù)售制，把對(duì)商品房的選擇權(quán)放到桌面上，而不是桌面下，不要讓購房者買房如開盲盒。一旦商品房是現(xiàn)貨交易了，選擇權(quán)也就真正交到了購房者手里，公攤問題，也就自然而然解決了。如果公攤面積太大，購房者可以選擇不買。愿意購買高公攤面積的購房者，則可選擇高公攤面積的商品房。如此一來，也就皆大歡喜了。

公攤面積固然問題很多，但永遠(yuǎn)取消不了。一幢商品房，不可能沒有公攤面積，但是，沒有了預(yù)售制，公攤也就陽光透明了，選擇權(quán)不在開發(fā)商，而在購房者。眼下，市場(chǎng)比較低迷，可能也是取消預(yù)售制帶來的影響最小的時(shí)候，管理層應(yīng)當(dāng)可以考慮，地方政府也可以進(jìn)行探索。

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