地產(chǎn)行業(yè)新周期,龍湖集團(tuán)是如何突圍的?
2023年上半年,在保持地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的前提下,龍湖的運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等業(yè)務(wù)也全面開(kāi)花,三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展,不僅為龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入與利潤(rùn),也實(shí)現(xiàn)了低杠桿、低成本、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變,保障企業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)。
(資料圖)
文 | 何雯雯
來(lái)源 | 經(jīng)理人融媒體中心
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)紅利的潮水退去,我們才發(fā)現(xiàn),誰(shuí)在裸泳。
回顧近年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的變化,可以追溯至2020年,自“三道紅線”誕生以來(lái),地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策頻出,給所有地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了“組合拳”式的經(jīng)營(yíng)壓力。在多重壓力之下,2021開(kāi)始,部分房企開(kāi)始爆雷、部分房企退場(chǎng),還有的被整合。不少房企不僅遭遇了財(cái)務(wù)危機(jī),還陷入了信任危機(jī),從購(gòu)房者到投資者,大眾對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)發(fā)展都保持了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。而近日,碧桂園債務(wù)違約事件再一次引發(fā)了人們對(duì)房企經(jīng)營(yíng)危機(jī)的關(guān)注。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)不完全統(tǒng)計(jì),截至8月18日,約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告,其中有超過(guò)6成房企預(yù)計(jì)虧損,虧損總額從10億元~550億元不等,累計(jì)總虧損額超千億元。不過(guò),在行業(yè)低迷中,今年上半年龍湖集團(tuán)(00960.HK)卻交出了一份提振行業(yè)信心的成績(jī)單,凈利潤(rùn)為80.6億元,剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利為65.9億元,同比增長(zhǎng)0.6%。
從近年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的變化來(lái)看,以往高杠桿高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展,行業(yè)已經(jīng)回歸理性,房企們開(kāi)始探索適應(yīng)新的發(fā)展模式。龍湖集團(tuán)是如何在復(fù)雜嚴(yán)峻的大環(huán)境下生存,并且保持著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)的?
三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展,凈利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)
近日,龍湖集團(tuán)發(fā)布了2023年中期的業(yè)績(jī)公告。上半年,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額為620.4億元,凈利潤(rùn)為80.6億元,剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達(dá)65.9億元,同比增長(zhǎng)0.6%。在行業(yè)約6成上市房企預(yù)計(jì)虧損的情況下,龍湖集團(tuán)能夠保持凈利潤(rùn)的正增長(zhǎng),實(shí)屬不易。
拆分業(yè)務(wù)來(lái)看,我們就可以發(fā)現(xiàn),龍湖集團(tuán)保持業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)的深層因素。在行業(yè)分化加劇的背景下,隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)告別高杠桿、高增長(zhǎng)的模式,龍湖集團(tuán)早已開(kāi)始布局構(gòu)建多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),保持穩(wěn)健發(fā)展模式。近年來(lái),龍湖集團(tuán)聚焦開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù),形成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造五大航道 “1+2+2”的業(yè)務(wù)格局,在三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展下,集團(tuán)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。
今年上半年,龍湖集團(tuán)由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)122億元,同比增長(zhǎng)10.4%。其中,運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)63.3億元,同比增長(zhǎng)8%,毛利率為77.3%。而服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入達(dá)58.4億元,同比增長(zhǎng)13%,毛利率為31.9%。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為龍湖集團(tuán)的主業(yè),今年上半年,實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額498.7億元,交付物業(yè)總建筑面積為383.2萬(wàn)平方米,開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.3%。此外,今年上半年,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷售985.2億元,同比增長(zhǎng)15%,銷售回款率超100%,維持行業(yè)高位。分區(qū)域看,長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團(tuán)占比分別為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中,一二線城市銷售占比達(dá)95%。截至2023年6月底,龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2465億元,面積約1570萬(wàn)平方米。
隨著地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī),能否保交樓成為了眾多購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題。從交付情況來(lái)看,上半年龍湖集團(tuán)交付84個(gè)項(xiàng)目,6.2萬(wàn)套房源,100%如期交付。同時(shí),龍湖上線“云交付”、“交房即交證”等服務(wù),“以新交心”不斷升級(jí)用戶體驗(yàn),交付滿意度高達(dá)90%以上。
對(duì)于房企而言,“手中有糧,便可心中不慌”。“糧”既指資金,也指土地。在土地儲(chǔ)備方面,今年上半年,龍湖集團(tuán)在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市,拿下了20幅優(yōu)質(zhì)地塊,總建筑面積257萬(wàn)平方米,權(quán)益建筑面積184萬(wàn)平方米。截至2023年6月底,龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá)5489萬(wàn)平方米,權(quán)益面積為3816萬(wàn)平方米,87%的貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域,這也為未來(lái)發(fā)展做了充足準(zhǔn)備。
可以看到,2023年上半年,在保持地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的前提下,龍湖的運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等業(yè)務(wù)也全面開(kāi)花,三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展,不僅為龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入與利潤(rùn),也實(shí)現(xiàn)了低杠桿、低成本、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變,保障企業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)。
債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
多數(shù)房企爆雷,首先出現(xiàn)的便是資金鏈斷裂,債務(wù)違約。龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況卻始終保持穩(wěn)定。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2023年三季度房企信用債到期規(guī)模約1768億元,海外債到期規(guī)模約780億元,合計(jì)2548億元;四季度,房企信用債到期規(guī)模1122億元,海外債到期規(guī)模690億元,合計(jì)1812億元,下半年整體到期規(guī)模將達(dá)到4360億元。2023年下半年,房企將迎來(lái)明顯的償債高峰。
截至2023年6月底,龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率(剔除預(yù)收款)為61.9%,同比下降6個(gè)百分點(diǎn),為近五年來(lái)最低,凈負(fù)債率為57.2%,保持行業(yè)較優(yōu)水平。而且,龍湖也是為數(shù)不多連續(xù)7年保持“三道紅線”綠檔水平的房企。
截至報(bào)告期末,龍湖集團(tuán)的綜合借貸規(guī)模為2070.9億元。在綜合借貸中, 1年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比18%(7-8月如期兌付5筆公司債后,1年內(nèi)到期的短債僅占比11%);平均貸款年限為從6.28年增長(zhǎng)到7.19年,貸款年限持續(xù)延長(zhǎng),長(zhǎng)短債配比更加合理。
除了調(diào)節(jié)長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)外,龍湖集團(tuán)還合理調(diào)配內(nèi)外債占比。截至2023年6月底,龍湖集團(tuán)外幣債占比進(jìn)一步下降至21.6%,其中97%的外債已做掉期對(duì)沖,有效避免了匯率波動(dòng)帶來(lái)的匯兌損失,進(jìn)一步提升并保護(hù)公司經(jīng)營(yíng)盤(pán)面的安全度。
另外,龍湖集團(tuán)在手現(xiàn)金為724.3億元,繼續(xù)保持高位。在融資方面,公司堅(jiān)持低成本的融資渠道,整體借貸成本為年利率4.26%。從降低有息負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),再到保持穩(wěn)定低成本融資,龍湖集團(tuán)從多方面為日后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展保持著穩(wěn)定充裕的資金。
值得注意的是,今年7-8月,龍湖已累計(jì)償還共計(jì)83.7億元公司債,至此,2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清,僅余11月到期的1.19億元。此外,將于2024年1月到期的153億港幣銀團(tuán)貸款,龍湖也已提前償還72億港幣,并計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。而龍湖集團(tuán)宣布提前償還債務(wù),不僅體現(xiàn)了公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù),也給行業(yè)帶來(lái)了信心。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示:“龍湖提前償還債務(wù),可以帶來(lái)三方面積極效應(yīng),即證明企業(yè)資金狀況和現(xiàn)金狀況較好,同時(shí)減少存量債務(wù)規(guī)模,也為后續(xù)經(jīng)營(yíng)和其他融資工作創(chuàng)造了更好的條件。”
而龍湖集團(tuán)能夠保持債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的重要因素,源于其嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)管理紀(jì)律,堅(jiān)決控制債務(wù)規(guī)模及外債敞口、堅(jiān)決保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道。三年前,龍湖就提出降負(fù)債的管理策略,持續(xù)降低有息負(fù)債規(guī)?!,F(xiàn)如今,龍湖集團(tuán)的整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降,結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
在穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和持續(xù)優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)下,龍湖集團(tuán)持續(xù)獲資本市場(chǎng)穩(wěn)定評(píng)級(jí)認(rèn)可。其中,惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB-穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí),中誠(chéng)信(AAA)、新世紀(jì)(AAA)展望均為穩(wěn)定。
摩根士丹利在其最新研報(bào)中分析表示,龍湖下半年月銷售額實(shí)現(xiàn)120億元(相比1-7月的平均水平低24%),即可完全覆蓋經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流??紤]到該公司有限的公司債券,以及獲得新的經(jīng)營(yíng)性貸款的能力,我們認(rèn)為龍湖已做好充分準(zhǔn)備,能夠以平衡的運(yùn)營(yíng)渡過(guò)當(dāng)前的下行周期。
在一輪又一輪的調(diào)控中,地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的邏輯正在轉(zhuǎn)變。如今,高杠桿高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)成為過(guò)去,伴隨著行業(yè)回歸理性,房企應(yīng)該積極探索新的發(fā)展模式。龍湖集團(tuán)作為能夠在調(diào)控浪潮中保持著穩(wěn)定業(yè)績(jī)的房企,其中的深層因素離不開(kāi)其多元化業(yè)務(wù)發(fā)展模式,以及對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)控,如降低有息負(fù)債,保持財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性,讓發(fā)展更健康,企業(yè)才能走得更遠(yuǎn)。
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